| ГЛАВНАЯ | ЧАСТНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ | НАШИ КВАРТИРЫ | HOME-DAY HOTEL |
Как заработать на аренде квартиры; правила аренды; как организовать посуточную аренду; какая доходность от аренды и посуточной аренды; зачем нужен профессионал.


Владельцы квартир (успешно сдававшие свои квартиры) столкнулись с новым явлением мешающим получать привычный доход. Квартир для сдачи в аренду стало на порядок больше. Появилась конкуренция. Ситуация изменилась и все представления о практике аренды в Москве тоже меняются.

Что было. Рынок аренды в Москве держался на одном, доставшемся нам от плановой экономики, факторе – дефицит. И если к этому прибавить массовую миграцию в Москву с целью заработка последние десять лет легко понять, как строилось ценообразование в аренде. И вот этот период пройден, спрос на квартиры корректируется, появилась конкуренция, растут расходы на содержание квартиры, увеличивается налог на недвижимость. В сфере купля/продажа квартир стагнация, столичная недвижимость утратила свою инвестиционную привлекательность.


Что есть. Преобразования в экономике на нынешнем этапе вошли в противоречие с устоявшимися представлениями. Еще сложно представить, что готовая к сдаче в аренду квартира может не иметь спрос. Еще труднее представить, что имеющаяся недвижимость может быть источником больших убытков. И мало кто пока связывает закономерности рыночных отношений с уровнем своего благосостояния. И только самые дальновидные осознали необходимость учитывать законы рынка в условиях конкуренции.

Что будет. Мы все являемся свидетелями и участниками формирования рынка аренды и сопутствующих ей услуг. Конкурентная среда навязывает нам правила, нарушение которых влечет наказание – убытки и разорение. И нам придется к этому приспособиться. А это значит, что отношения типа «кто-кого-кинет» должны смениться на отношения «взаимовыгодно».

Профессионал в условиях конкурентной борьбы. В условиях дефицита игроком на рынке аренды является спекулянт, в условиях конкуренции – профессионал. Отличить профессионала от спекулянта очень легко: профессионал умеет конкурировать; не станет скрывать истинное положение вещей, сможет рассчитать имеющиеся шансы, определить коммерческие возможности вашей недвижимости и не станет играть на повышение, когда предложения не соотносятся со спросом. Профессионал принимает участие в поиске и нахождении компромисса для заключения сделки, что затруднительно для каждой из заинтересованной стороны. Условия должны быть взаимовыгодными, иначе сделка невозможна, а значит, невозможен доход. Только профессионал сможет предложить вам ту форму аренды вашей квартиры, какая возможна в принципе.

Аренда долгосрочная. Следует учитывать происходящие изменения в спросе на долгосрочную аренду. Высокие цены с тенденцией к повышению уже навсегда остались в прошлом, в Москве происходит коррекция заработной платы и спроса на специалистов. Квартиросъемщики претендуют на более доступное по цене жилье, а это значит более дешевое. Насколько дешевле? Все расчеты указывают на то, что пользоваться устойчивым спросом будут квартиры, стоимость аренды которых не станет превышать стоимость, состоящую из текущих расходов (коммунальные платежи)+ 15-20% от текущих расходов (доходная часть). При этом скорость повышения требований к качеству самого объекта аренды будет опережать скорость снижения цен.

Субаренда. Считается, что предложений жилья, пребывающим в Москву транзитом или на короткий срок, количество ограниченное. В Москве много предложений квартир на короткий срок, предлагаемых по принципу субаренды. Арендаторы этих квартир – предприниматели (и некоторые агентства недвижимости), вложившие свои деньги в аренду и хозяйственное обеспечение этого небольшого бизнеса. Для владельцев квартир такие арендаторы очень выгодны: стоимость аренды напрямую зависит от успешности предпринимателя, квартира находится в заботливых руках, часто в условиях договора аренды значится ремонт квартиры за счет арендатора. Но есть один существенный минус: в условиях конкуренции не все предприниматели занимающиеся субарендой успешны. Не все, в гонке за прибылью, уделяют достаточного внимания состоянию объекта субаренды. Подобных квартир становится все больше, конкуренция возрастает. Не добившиеся успеха в этом деле арендаторы (и агентства недвижимости) отказываются от аренды, возвращая владельцам квартиры и лишая их дохода. И не выполняя принятых ранее обязательств.

Частная инициатива. Не добившиеся результатов в попытках сдать свою квартиру в долгосрочную аренду, разочарованные недобросовестностью предпринимателей-субарендаторов владельцы нередко сами берутся за коммерческое использование собственных квартир. Самым эффективным способом является посуточная аренда. Владельцы-посуточники в Москве не редкость. И это самые серьезные конкуренты не только на рынке аренды, но и в гостиничном бизнесе. Есть и у этой формы аренды свои недостатки: владелец-посуточник замкнут на себе, часто в силу собственного характера, привычек, потребностей инертен. Это мешает свою деятельность вывести на профессиональный уровень, от чего зависит стабильность дохода. Недооценка существующей конкуренции часто негативно отражается на доходе, а оценить верно обстановку – не хватает профессионализма. К тому же коммерческая деятельность требует рекламной активности, таких способов коммуникативности, которые добавят предпринимательству устойчивости и мобильности, формирующие бизнес. Долгосрочные отношения с владельцем-посуточником крайне затруднительны.

Доверительный Управляющий. Менее известная форма организации коммерческого использования жилой недвижимости, но имеющая огромный потенциал и набирающая силу – ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ посредством Частного Управляющего (Доверительного Управляющего). Что можно противопоставить усиливающейся конкуренции, росту непредвиденных расходов, повышению требований и изменению устоявшихся стандартов? Какой комплекс мероприятий необходим в настоящих условиях?

Частный Управляющий – специалист по организации коммерческого использования объектов недвижимости, т.е. специалист по организации прибыли в условиях конкуренции. Частный Управляющий, чтобы иметь эффективность, обязан обладать незаурядной изобретательностью и незасореным стереотипами сознанием. Необходимо понимать психологию рынка, участников рынка, клиентов и владельцев недвижимости. Без этого успешная деятельность невозможна. Способность выстраивать функциональную систему, предусматривать тенденции спроса, уметь быстро находить компромисс – Частный Управляющий должен обладать всеми качествами эффективного менеджера.

Привлечение Частного Управляющего к управлению объектом недвижимости – по сути, приглашение к партнерству. Две заинтересованные стороны: с одной – владелец с объектом недвижимости, с другой – Управляющий со всеми необходимыми инструментами для ведения бизнеса. Объединяет и регулирует отношения сторон Договор, им же устанавливается справедливая доля доходов сторон. Система простая и исключительно эффективная в условиях рынка, в условиях конкуренции.

Выбор способа наиболее подходящего требует взвешенного подхода и достаточной, для принятия решения, информированности. Наша цель: предоставить всю возможную информацию. С нами можно связаться для получения более детальной консультации по вопросам аренды.

Тел: 8 (926)266 58 77

E-mail: mail@home-arenda.ru